Здравейте!
Най – накрая се сдобихме със собствен апартамент в нова ЖСК. Съседите изглеждат разбрани, но възникнаха проблеми във връзка с управлението на етажната собственост. Едни предлагат да наемем професионален домоуправител, други искат да се справяме сами. В сградата живеят и наематели. Някои имат кучета – от дакел до булдог. На първия висок етаж живее млад симпатичен мъж в инвалидна количка. Бихте ли ни разяснили накратко какви са правата и задълженията на живущите в ЖСК и типичните проблеми, които възникват във връзка с управлението на етажната собственост.
Законът за управление на етажната собственост /ЗУЕС/ регламентира следните форми на нейното управление:
1. Общо събрание на собствениците, с органи на управление Общо събрание и управителен съвет (управител). Членовете на Общото събрание избират и освобождават членовете на контролния съвет (контрольор);
2. Сдружение на собствениците (юридическо лице), което има за предмет на дейност управлението на общите части на етажната собственост. Органи на сдружението са Общо събрание, управителен съвет (управител) и контролен съвет (контрольор). Сдружението се създава само за целите на този закон и се вписва в регистъра по чл. 44, ал. 1 от ЗУЕС по местонахождението на сградата в режим на етажна собственост и в регистър БУЛСТАТ. Ако през годината сдружението извършва дейност само по ал. 1 или не осъществява дейност, не се прилага Закона за счетоводството и Закона за статистиката.
Когато сдружението е учредено от всички собственици на апартаменти в сградата или входа, Общото събрание има и правомощията на общото събрание на собствениците (чл. 33, ал. 4 от ЗУЕС). Ако не членуват всички собственици, се избират отделни органи на етажната собственост. Собственик или ползвател на имот не може да откаже да стане домоуправител, освен ако вече е заемал тази длъжност, отсъства повече от 3 месеца в годината или по здравословни причини.
На основание чл 19, ал. 8 от ЗУЕТ по решение на общото събрание, взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са собственици. Напоследък става все по – популярна услугата “професионален домоуправител”, която може да се предоставя както от лице, живущо в жилищно - строителната кооперация (ЖСК), така и от фирма, която е оторизирана да представлява съседите от етажната собственост. Договорът за възлагане на тази услуга се одобрява с решение на Общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години. Договор, сключен за по – дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон. В договора е посочено и възнаграждението, което ще се заплаща от живущите в блока.
Когато се назначава домоуправител от фирма, същата предлага различни пакети от услуги. Управителят е орган, натоварен с множество функции, затова законът дава възможност, той да бъде нает само за част от задълженията, а останалите да се изпълняват от домоуправител от блока (съсед). Особеност на договора е, че никоя фирма не поема финансово отстраняването на щети, причинени на сградата при природни бедствия като зeметресение или наводнение и др.
Всяка етажна собственост е длъжна да учреди фонд „Ремонт и обновяване”, в който всеки собственик прави ежемесечни вноски в размер не по – малък от 1 % от минималната работна заплата. Тези средства се набират в сметка със специално предназначение за разходи, свързани с ремонт, реконструкция, преустройство и обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и други разходи, определени с решение на Общото събрание. Общото събрание има право да взема важни решения, подробно описани в чл.17 на ЗУЕС.
Населяващите етажната собственост имат редици задължения и права. Всички те са длъжни да поддържат общите части, които включват:
– земята, върху която е построена сградата, дворът;
– основите и външните ограждащи стени;
– разделителните зидове между жилищата;
– хоризонталните и вертикални комуникации (стълбища и площадки към тях);
– междуетажните помещения, асансьорната шахта, и др.;
– покривът, когато не е разделен на отделни складове или други помещения;
– портиерското жилище, абонатните станции и помещенията за гражданска защита;
– външните входни врати на сградата и вратите към общите тавански и избени помещения;
– главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби;
– всичко, което по своето естество служи за общо ползване.
Разходите за поддържане на общите части се използват за тяхното обновяване, ремонт, реконструкция, преустройство, подмяна на общи инсталации или оборудване, за почистване на входа, осветление, асансьор и др. Важно е всеки собственик или ползвател на имота да е наясно със своите права. Най–важни от тях са:
* право на глас при вземането на решения на Общото събрание на етажната собственост, съответстващ на притежаваните от него идеални части от общите части на сградата. При отсъствие собственикът или ползвателят могат да бъдат представлявани от упълномощен от него пълнолетен член на домакинството, който е вписан в книгата на етажната собственост.
* право да поиска отмяна на решение на Общото събрание, ако сметне, че то е незаконосъобразно. Това става чрез молба до Районния съд по местонахождение на етажната собственост в 30 дневен срок от приемане на решението.
* право да бъдат освободени от вноски изцяло или на 50 % с решение на Общото събрание в случай, че
а) отсъстват повече от 30 дни в рамките на една календарна година, те плащат за времето на отсъствието им половината от разходите за консумативи за управление и поддържане на общите части. За отсъствието си те трябва предварително да уведомят в писмена форма председателя на Управителния съвет (управителя);
б) когато собственик или ползвател пребивава не повече от 30 дни в рамките на 1 календарна година в етажната собственост, той има право да не заплаща разходите за управление и поддържане на общите части без решение на Общото събрание;
* право на живущите до втори (третия) етаж да бъдат освободени от заплащане на разходи за асансьор с решение на Общото събрание. Това право имат и живущите, които нямат фактическа възможност за ползване на асансьор (напр. при трайната му повреда, невъзможност за отваряне на вратите на съоръжението или за спирането му на етажа или др.);
* право на децата до 6 год. да бъдат освободени от плащането на вноски.
* право да притежават куче, като заплащат за него такса в размер на такса за един собственик или ползвател.
* право при финансови затруднения, да подадат молба до Общото събрание за опростяване, отлагане или разсрочване на дължимите разходи. Това може да стане с решение на мнозинство, което е не по – малко от 75 на сто идеални части от общите части.
* право на извършване на належащ ремонт със собствени средства, без предварително решение на Общото събрание, материалите и труда за който могат да бъдат заплатени по – късно.
С решение на Общото събрание, след представяне на документи, средствата за ремонта могат или да бъдат възстановени или да се приспадат от вноските за поддръжката на общите части.
* право на лица с увреждания, в случай че не напускат дома си, да бъдат освободени от заплащане на разходи за поддържане на общите части и консумативи с решение на Общото събрание.
* право на лицата с увреждания, след подаване на молба до Общото събрание и след одобрение да получат „лично синьо паркомясто“ пред входа, обозначено с номера на колата, използвана от лицето. Законът допуска за лицата с увреждания с решение на Общото събрание да бъде изградено съоръжение за лесен достъп до сградата и етажната собственост или от тях самите или със средства на живущите в етажната собственост.